水漏れがマンションで起きた時の対応｜責任と保険の対処方法

天井のクロスに茶色いしみが広がり、上の階の住人と顔を合わせづらくなる。

マンションの水漏れで最初に決まるのは、漏れた箇所が専有部分か共用部分かという線引きです。

この線引きは区分所有法の考え方をもとに、各マンションの管理規約で定められています。

修理費と賠償の負担者も、そこから分かれます。

本記事では、専有部分と共用部分の分け方、加害側と被害側でやることの違い、個人賠償責任保険と火災保険の使い分けを解説します。

マンションの水漏れは専有部分と共用部分で負担者が変わる

専有部分は各住戸の内側、共用部分は建物全体で共有する部分です。水漏れの現場では、この境目が配管の途中にあることが多く、そこで判断がもつれます。

一般的には、住戸内で枝分かれした先の給水管・給湯管・排水管や、蛇口・トイレのタンク・洗濯機の接続部分は専有部分として扱われます。

一方、上下階を貫く縦管（たてかん）と呼ばれる本管や、共用の受水槽・ポンプは共用部分とされることが多いです。

ただし床下や壁の中を通る横引き管の扱いは、マンションによって規約の書き方が違います。

同じ築年数の建物でも、専有と定めている例と共用と定めている例の両方があります。

そのため、自分の判断で「これは共用だから管理組合の負担だ」と決めないでください。

管理規約と、それに付属する細則を確認し、管理会社に条文を示して確認するのが確実です。

手元に規約がなければ、管理会社に写しを請求できます。

共用部分が原因なら、管理組合が加入している施設賠償責任保険の対象になる場合もありますが、これも約款によります。

水漏れを起こした側と受けた側でやることが違う

同じ一件の水漏れでも、加害側と被害側で動き方が変わります。ここを混ぜて考えると、必要な連絡が抜けます。

漏れを起こした側

まず止水栓か水道の元栓を閉め、水を止めてください。

無理に回すと固着した部分が折れることがあるため、固い場合は力任せにせず業者に任せます。

そのうえで管理会社と階下の住人に連絡します。

修理と賠償は別の話で、修理を済ませても階下の内装や家財の損害は残ります。

漏れを受けた側

片付ける前に写真を撮ってください。

天井のしみ、濡れた床、家具の裏側、時計で日付が分かる状態のものも一緒に写します。

バケツを置いて水を受け、電気製品の上に落ちているときはコンセントを抜きます。

濡れた家財は捨てる前に型番と購入時期を記録しておくと、後の話し合いが早く進みます。

相手が特定できていない段階でも、管理会社への連絡は先に済ませてください。

マンションの水漏れで使う保険は個人賠償責任と火災保険の2タイプ

階下に与えた損害をまかなうのは、個人賠償責任保険です。

火災保険や共用部分の保険に特約として付いていることが多く、単独で入っている人は少ないです。

自分の部屋の内装や家財が濡れた分は、自分の火災保険（水濡れ補償）で見る形になります。

ここで注意したいのは、補償されるかどうかが約款で決まる点です。

経年劣化による配管の腐食は対象外とする約款もあり、免責金額や補償の上限も契約ごとに違います。

マンション全体で加入している保険に、各住戸ぶんの個人賠償責任特約がまとめて付いている例もあります。

まず管理会社に「組合の保険に個人賠償の特約が付いているか」を聞き、次に自分の火災保険の証券を確認してください。

判断に迷う部分は保険会社の事故受付に直接聞くのが早いです。

修理業者から「保険で全額出ますよ」と言われても、それを前提に契約しないでください。

保険金が出るかを決めるのは業者ではなく保険会社です。

見積書を先に受け取り、保険会社へ内容を伝えてから発注する順番にしてください。

修理を頼む前に金額の内訳を確認する

以下の金額は2026年7月時点のものです。作業内容によって金額は変わり、現地を見てからの見積もりで確定します。

クラシアンの公式サイトでは、水漏れ修理が8,800円から、止水栓交換が11,000円と示されています。

ただし表示されているのは作業料金で、これに事務手数料が加わります。

手数料は関東圏が15%、関東圏以外が10%です。

公式の記載例では、洋式トイレのつまり除去が関東圏で10,120円（作業8,800円＋手数料1,320円）、関東圏以外で9,680円（作業8,800円＋手数料880円）となっています。

出張費・現地見積もり・キャンセルは無料と明記されていますが、法人の場合は成約に至らないと出張費がかかることがあるとの例外記載もあります。

業界一般では、料金は基本料金・出張料金・作業料金の3つで構成されるとされ、基本料金は3,000〜8,000円台が主流とされています。

作業料金は薬剤やラバーカップの使用なら数千円、高圧洗浄機や器具の脱着が必要になると数万円まで開きます。

見積書を受け取ったら、作業料金だけでなく手数料と出張費が入っているかを確認してください。

業者選びの見方はトイレのつまり業者の料金相場で解説しています。

マンションの水漏れは原因の箇所から責任の所在をたどる

責任の話に入る前に、どこから漏れているかを絞ってください。

天井のしみは上階の住戸が原因とは限らず、屋上の防水層の劣化や共用配管の漏れでも同じ症状が出ます。

最上階なら建物側を先に疑う場面です。

住戸内でよく原因になるのは、洗濯機まわり、シャワー、給湯機器の3か所です。

洗濯機は給水ホースのナットや排水ホースの抜けが多く、確認の手順は洗濯機の水漏れ原因を5つに整理と洗濯機のホースの水漏れで解説しています。

蛇口側のパッキンが原因の場合は洗濯機の蛇口の水漏れ、浴室の症状はシャワーからの水漏れ原因とお風呂の排水溝つまりを確認してください。

給湯機器ならエコキュートから水漏れで部位ごとの見方を解説しています。

原因が特定できないまま話し合いを始めると、双方が推測で主張することになります。

管理会社に立ち会いを依頼し、調査記録を残してもらってください。

調査費用の負担者も規約や慣行によって変わるため、依頼の時点で確認しておくと後で揉めません。

賃貸マンションの水漏れは貸主への連絡が先

賃貸で借りている場合、建物や設備の修理は原則として貸主の負担です。

自分で業者を呼んで修理してしまうと、費用を貸主に請求できないことがあります。

まず管理会社か貸主に連絡し、指定の業者があるかを確認してください。

夜間に水が止まらないなど緊急の場合は、先に止水して連絡した記録を残しておくと説明しやすくなります。

ただし、使い方が原因の場合は借主の負担になることがあります。

ホースを外したまま放置した、排水口に固形物を流したといった事情があれば、賃貸借契約の内容によって判断が変わります。

入居時に加入した借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険が、階下への損害に使えるかも確認しておいてください。

契約書の写しと保険証券を並べて見るのが確実です。

よくある質問

上階が原因を認めない場合はどうすればいいですか

当事者同士で結論を出そうとせず、管理会社に調査を依頼してください。

調査で原因箇所が判明すれば、そこから規約に沿って負担者が決まります。

話し合いがまとまらないときは、保険会社の担当者や弁護士など、責任の判断を扱う専門家に相談してください。

経年劣化による水漏れも賠償の対象になりますか

約款によって扱いが分かれます。

経年劣化を免責としている契約もあるため、保険会社の事故受付に配管の状態と築年数を伝えて確認してください。

専有部分の配管の更新を誰が行うかも、管理規約に定めがある場合があります。

濡れた床や家具はすぐ処分してよいですか

処分する前に写真を撮り、型番と購入時期を記録してください。

損害の内容を後から示す資料になります。

カビや衛生上の心配があるものを残す必要はありませんが、記録だけは先に取ってください。

業者の見積書は何を見ればいいですか

作業料金のほかに、事務手数料・出張費・部材費が入っているかを見てください。

関東圏で15%、関東圏以外で10%の事務手数料を設けている会社もあります。

追加作業が出た場合の扱いも、着工前に書面で確認してください。

まとめ

マンションの水漏れは、漏れた箇所が専有部分か共用部分かで負担者が変わり、その線引きは各マンションの管理規約によります。

階下への賠償は個人賠償責任保険、自分の部屋の損害は火災保険の水濡れ補償という分け方になりますが、補償の範囲は約款で決まります。

止水と連絡を済ませたら、片付ける前に写真を残し、管理会社と保険会社に確認してから修理を発注してください。

ぜひ本記事の専有・共用の見方と保険の使い分けを参考に、管理規約と保険証券を手元に置いて確認を進めてください。